中新网8月12日电(记者高伟)近年来，我国城市化进程不断加快，城市发展布局和结构日趋合理，但同时也面临着城市发展趋于饱和、土地资源日益稀缺的现状。在此背景下，房地产市场开始从增量时代进入存量时代，城市更新成为未来城市发展的新增长极和住宅商业布局的新出路。
政策加持带来新风口
随着城市化进程的不断推进，近年来房地产销售规模不断扩大。与此同时，一些一线和热点二线城市的土地供应日益紧张，三旧城区改造和城市更新成为新的出路。
据住房和城乡建设部统计，中国约有17万个旧住宅区，涉及4200多万居民，建筑面积约40亿平方米。初步估计投资将高达4万亿元，主要集中在以沪、京、穗、深为首的一线城市，以及Xi、武汉、天津等二线城市。城市发展已进入存量时代，产业发展面临新的需求。城市建设和房地产开发需要寻找新的空间。
7月24日，中央召开房地产工作座谈会，总结北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市房地产长效机制试点实施情况，分析当前房地产市场形势，部署下一阶段重点房地产工作。其中，建议做好住房保障工作，因地制宜推进旧城区和棚户区改造，重点解决城市新市民和年轻人的住房问题。
据行业分析，一方面，旧城区改造量明显增加，将成为未来加快城市化的重要助推器；另一方面，今年是棚改的最后一年，一些城市仍有一定量的棚改，短期内对当地市场仍有一定的支持。
事实上，在过去两年，三个旧区翻新和市区重建的政策安排相继展开。2019年7月，中央政治局会议提出“实施旧城改造、城市停车场和城乡冷链物流设施建设等短板项目，加快信息网络等新基础设施建设。”12月，中央经济工作会议提出：“要加大城市贫困人口住房保障力度，加强城市更新改造，搞好旧城区改造，大力发展租赁住房。”
2020年，财政部、住房和城乡建设部等部委强调要从多方面推进旧社区改造，包括：将旧城市社区改造纳入专项债券支持范围；鼓励房地产开发企业参与旧社区改造。
据行业分析，今后城市更新领域将不断出台和完善相应的支持和保障政策，支持民生保障的顺利发展，进一步刺激房地产行业的有效投资和消费。基于此，城市更新和三旧改造也将成为房地产业发展的主要方向之一。
百强房企纷纷涉足城市更新
在地方一级，城市化水平高的广州和深圳已经率先在中国进行城市更新。房地产企业也参与了规划和安排。以华南区域市场为例，碧桂园、中国恒大、凯撒、万科地产、华润置地、徐汇控股、中国奥林匹克公园、龙光地产、中国吕晶等房地产企业率先布局。
据韩毅智库的一位分析师称，房地产行业经历了
根据Cree房地产研究中心对前100家房地产企业的调查，前100家房地产企业中有47家参与了城市更新领域。随着房地产市场增量的上限见顶，通过城市更新业务寻找新的增长点已成为大多数房地产企业的共识。
“根据企业年报和公开信息，结合房企参与城市更新的情况，可以看出，前100家上市房企中有近一半参与了城市更新领域。”Cree房地产研究中心研究员沈晓玲表示，如果把重点放在50强上市房地产企业上，这个比例将达到61%。
在沈晓玲看来，住宅企业加入城市更新的新轨道有很多原因。首先，一、二线城市的土地供应趋紧，一、二线城市的土地储备可以通过旧区改造和再开发得到有效补充；其次，与竞标、拍卖和征地方式相比，参与城市更新可以以较低的地价获得土地，这意味着企业可以获得较高的利润率；最后，城市更新和改造的对象通常是城市中的村庄和城市地区的旧区。这些项目一般安排在中心核心区。如果他们在重新转型后进入市场，他们会有更好的市场预期。
韩毅还认为，改造现有房屋正成为房地产企业的主战场。“不同阶段建成的存量房屋面临一定的改造需求，或者需要进行翻新，或者需要更新升级基本配套设施，或者需要整体拆除重建，为房地产企业的可持续发展提供了新的路径和方向。”
“周期长、耗资大”成为新挑战
虽然前100家房地产企业中有近一半已经开展了城市更新业务，但由于进入时间、资金投入和运营经验等因素的影响，在规模上存在较大差距。根据企业公开的信息可以发现，参与城市更新的房企规模巨大。大型项目涉及100多个项目，总建筑面积超过7000万平方米，而小型项目仅参与一个不到10万平方米的项目。
鉴于股票时代的城市更新领域，韩毅认为项目运作将成为房地产企业的新挑战。尤其是在融资紧张、销售增长缓慢的行业环境下，参与城市更新项目是不明智的。“如果说招投标和拍卖是一种短期行为，那么城市更新则是一种中长期操作，为企业的长期发展进行规划。与快速周转的招标拍卖方式相比，城市更新的一般周期长，资金占用大。”
对于参与企业来说，资金将成为最大的挑战。上述韩毅智库的分析师指出，“如果没有足够的资金，企业可能难以在长周期的城市更新项目中生存。一般情况下，除了一些产权清晰、周期较短的老厂外，旧村改造和旧城改造的周期一般较长，10年一个周期的情况并不少见。”
此外，城市更新与招标、拍卖和土地收购之间有明显的区别。以旧村改造为例，项目周期需要与村集体或政府平台公司签订合同，并争取村民同意完成拆迁和补偿。拆迁完成后，进入土地准备阶段，然后取得土地证书，最后进入正常开发销售阶段。
“最大的困难在于拆迁和补偿阶段。与村民谈判已成为测试企业的最大困难之一。”这位人士指出，不同城市的市区重建政策有所不同，一般须获得100%或以上的受试者同意，才可进行拆卸工程。一些旧村项目仍然存在产权不清的问题，这将增加企业旧城改造项目运作的风险。
不仅如此，目前各个城市的城市更新政策也在不断更新，一些城市对企业的要求也越来越高
根据对北京、上海等一线城市旧城改造项目的调查，近30家上市房地产企业因政策优惠和市场相对开放，在这些城市安排了旧城改造项目。然而，在企业参与方面，地方国有企业拥有绝对优势。一方面，这些企业一般承担良好的政府资源，在项目收购和土地收购中有很强的议价能力，往往是政府直接授权的对象；另一方面，地方国有企业在融资成本和融资渠道上更加突出，能够抵御金融压力。
韩毅指出，城市更新已成为规划股票时代新篇章的新方向，也是抵御行业峰值风险的利器，但并非所有企业都能取得成就。特别是对于一些中小企业来说，在城市更新领域投入过多的精力是不合适的。“当务之急是将资源投入到能够更快实现、追求一定规模目标、聚集资源、减少融资困难和为长期可持续发展积累能量的项目中。”(结束)
