日前，不少金融监管部门下发了地方版《关于房地产贷款集中的通知》，在政策允许的范围内，微调辖区内法人银行房地产贷款考核指标。在“无投机”的前提下，这波监管政策释放了什么信号？对“房贷人”会有什么影响？“房贷人”应该如何制定好贷款计划？
微调反映了“精确调节”
“活而不投机”依然是主旋律
记者了解到，去年年底，中国人民银行、银监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》)，将于2021年1月1日起实施。根据《通知》，被评级的五家银行机构分别是中资大银行、中资中型银行、中资小银行、非县域农村合作机构、县域农村合作机构、村镇银行。房地产贷款和个人住房贷款的上限分别为40%和32.5%；27.5%、20%;22.5%、17.5%;17.5%、12.5%;12.5%、7.5%。
兆联金融首席研究员董希淼告诉记者，为不同的银行设置不同的五级指标，“这是中国首次实行房地产贷款集中管理”。正因为如此，一些房贷较多的银行已经超标，会适当控制房地产贷款。
本轮地方监管“红线”微调是“年初银行贷款集中管理制度微调，体现‘地方政策’。”一位业内人士表示。
值得一提的是，《通知》为地方“两条红线”的划定留下了漏洞，规定“中国人民银行副省级分行会同当地银保监派出机构，可以在充分论证的前提下，结合当地经济金融发展水平、辖区内地银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险的特点。以本通知第三、第四、第五条房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定适用于辖区内相应档次地方法人银行金融机构的房地产贷款集中度管理要求。
因此，在政策允许的前提下，部分地区对地方法人银行金融机构房地产贷款集中度的管理要求进行了调整。比如四川、山东等地调整了各自辖区内房地产贷款集中度的监管指标。与《通知》标准相比，各档银行机构房地产贷款比例上限和个人住房贷款比例上限分别提高1个百分点至2.5个百分点。
在广东，三级中资小银行和非县域农村合作机构的房地产贷款和个人住房贷款比例上限分别提高到24.5%和19.5%；第四县农村合作机构房地产贷款和个人住房贷款比例上限分别提高到20%和15%。
“各地比例上限的调整，实际上体现了精确调控的思想。”董希淼认为，在“不炒房”的前提下，一定范围内各地的级差指标设定传达了一种较为温和的调控信号。
前述专业人士也告诉记者：“一方面，这样可以在一定程度上缓解相关银行的调整压力，实现政策的顺利落地；另一方面，也能满足当地刚刚需要买房的购房者的需求。”
对于“抵押贷款人”
你可以同时向两家银行申请贷款
值得一提的是，房地产贷款集中度两条“红线”的划定，使得大多数银行的个人住房贷款额度更加紧张，房贷发放速度放缓。一家国有大银行的工作人员向记者透露：“去年符合条件的贷款还没有发放。”
在这种背景下，“房贷人”应该如何做好贷款规划？大源按揭总经理郑大源担任“按揭贷款人”。他建议，首先最好提前六个月做好买房准备。一方面要去房子了解房地产市场的走势；另一方面要确定谁买房，谁申请贷款，提前核实购房资格。其次要了解贷款的资质，包括收入流量、征信、首付比例等。另外，你要知道你打算买的房子，以及买这个房子可能需要的时间和各种费用。
“申请贷款时，必须按照银行的要求提供完整的文件并积极配合办理相关手续。基于目前银行额度紧张，建议你考虑一下合适，同时找两家银行申请贷款。如果一个不能通过审批，可以快速更换，对资质差的客户很有帮助。”郑大元还建议，无论买房还是卖房，尽量不要用垫资“过桥”，避免贷款慢导致“过桥”成本失控。
