长租社区陷入集中投诉，住房贷款超监管上限。建行的涉房业务应该如何破局？
2017年，中国建设银行开始部署——户住房租赁企业建房。目前，其综合房屋租赁服务已覆盖全国96%的地级及以上行政区域。在大规模扩张的背后，荣剑之家频频被投诉，不少用户表示没有收到荣剑之家租金到期前支付的押金。
经过工作人员多次催促，部分用户一个月后才收到退款定金，而大部分用户仍在维权。广东律师事务所合伙人、执业律师韩告诉记者，租赁期限届满或者租赁合同终止，出租人应当返还定金；出租人不返还的，承租人可以向法院起诉维权，要求其立即返还定金并支付资金占用费。
另一方面，建设银行个人住房贷款占比超过房地产贷款集中度管理上限，未来将面临减少相关业务的压力。
因未及时返还保证金而引发的集中投诉。
数据显示，2017年，中国建设银行开始部署住房租赁业务；2018年，中国建设银行提出——全面实施住房租赁、普惠金融、金融科技三大战略，成立了国内首家银行住房服务公司——建信住房服务有限公司。荣剑家园是公司经营的房屋租赁品牌。
建行房屋由建行信托有限公司控股，建行信托有限公司是建行2009年投资控股的信托子公司。值得注意的是，建行住房董事长同时也是建行住房金融与个人信贷部总经理。
荣剑房屋租赁平台是品牌公寓的长期租赁交易平台。房源由平台自营、品牌开发商直接运营或个人发布。平台为交易过程中的参与者提供相关金融服务。中国建设银行2021年半年报显示，截至6月底，银行房屋租赁综合服务平台覆盖全国96%的地级及以上行政区域，为1.4万家企业、3700万名个人房东和租客提供交易平台，累计完成房屋核验1000多万套，备案合同600多万份。
然而，在住房租赁业务的大规模发展中，荣剑家园却频频被投诉。在黑猫投诉平台上，很多用户投诉荣剑之家工作人员的态度和房间硬件设施差。此外，记者发现，更多用户面临退租后无法返还押金的问题。
陈骁今年7月24日在天津某小区租房，租房平台是荣剑家园。当时陈骁交的定金是1000元。一个月后，陈骁的短租时间到期了。管家和工作人员发现没有问题后，陈骁办理了退租。
*左边是陈骁缴纳的押金，右边是其他租户和客服咨询的截图。然而，陈骁没有收到应在3个工作日内退还的保证金。咨询工作人员后，他得到的回复是“快了一周，但慢了15个工作日”。此后，陈骁多次催促工作人员，但对方一再推诿，表示拖延是有系统的原因。
*陈骁提供的陈骁与荣剑之家工作人员聊天的截图告诉记者，经过他的再三催促，他已于9月23日收到押金退款，离租约被收回还有一个月。然而，黑猫上的其他抱怨用户并没有解决问题。据多位用户描述，他们在荣剑家园租房，到期后还要等近一个月。
针对押金问题，韩告诉《中国科技投资》记者，租客可以向法院起诉维权。第一种情况，如果合同约定了返还定金的时间，约定的返还定金的时间不合理，例如约定在租赁解除后一个月或更长时间返还定金，承租人可以根据《民法典》第496条的规定主张该条款为标准条款，该条款的约定不能成为合同内容，出租人应当依法及时返还承租人。
“第二种情况，合同未约定押金退还时间的，出租人应当在租赁期限届满之日或者租赁合同解除之日返还押金，参照《民法典》第733条。出租人不返还的，应当立即返还定金，并按照上述分析缴纳资金占用费。”韩明补充道。根据用户提供的房屋租赁合同，荣剑家园的租户属于第二种情况，合同条款中没有押金退还时间。
住房贷款超监管上限
建设银行为全国首个个人住房按揭贷款的发放银行，近年来，该行亦在住房问题上进行新的尝试，包括金融方面。对于建融家园的租户来说，其可选择一次性付清房租，亦可向建设银行申请“安居贷”，租户先缴纳少量租金，剩余款项则采用分期付款形式，即“租金贷”。
“安居贷”为建设银行深圳分行于2017年推出的全国首个个人住房租赁贷款产品，该产品面对符合条件、有长租需求的个人发放，贷款时间最长10年，单户最高额度100万元人民币。
据官网资料显示，建融家园除提供个人住房租赁贷款外，还为公司提供住房租赁贷款，即建设银行向开展住房租赁业务的公司发放的，用于租赁住房开发建设、购买房源用于租赁、支付租金、租赁住房改造装修、家具家电配置、租赁业务日常运营等用途的贷款。
*建融家园相关描述，截图自建设银行官网
建设银行2021年半年报显示，截至6月末，该行对公住房租赁业务贷款余额为1055.55亿元，较上年末增加221.46 亿元，增幅为26.55%。
而在住房贷款方面，建设银行相关数据也处于超标范围，其个人住房贷款占比已超出监管“红线”。2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，宣布自2021年1月1日起对银行的房地产贷款集中度进行分档管理，建设银行属于第一档，其个人住房贷款占比上限为32.5%。截至6月末，建设银行发放贷款和垫款总额为18.11万亿元，较去年末增加7.87%。其中，个人贷款和垫款为7.53万亿元，较去年末增加4.08%。个人贷款中，个人住房贷款为6.11万亿元，较去年末增加4.72%，占比微降至33.72%，但仍超过监管上限。
上述通知对超过“红线”的银行设置业务调整过渡期，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起两年。建设银行亦有两年过渡期。冰鉴科技研究院高级研究员王诗强告诉记者，由于《通知》存在过渡期，大多银行仍然处于观望态度。
中央财经大学商学院金融财务系教授、银行研究中心研究员杨长汉则向记者分析道，房地产贷款集中度管理制度是商业银行房地产贷款业务必须遵循的监管要求。接近监管红线甚至超越监管红线的商业银行必须严格整改，调整房贷政策、优化信贷结构。
